원룸 퇴거 원상복구 절차: 점검 항목부터 정산까지

절차

원룸(다세대·다가구 포함) 퇴거 원상복구는 법무부·국토교통부·서울시가 함께 만든 「주택임대차표준계약서」(2023년 10월 개정판) 제10조(계약의 종료)를 뼈대로 삼는다. 이 조항은 임대차가 끝나면 임차인이 주택을 원래 상태로 복구해 반환하고, 동시에 임대인이 보증금을 돌려주도록 정한다. 표준계약서는 시설물의 노후화나 통상적으로 생기는 파손을 임차인의 복구 의무에서 뺀다. 이 구분은 민법 제615조(차주의 원상회복 의무)를 임대차에 준용한 결과다. 대법원은 2019년 8월 30일 선고한 2017다268142 판결에서, 원상회복 의무의 내용과 범위는 계약 체결 경위와 임대 당시 목적물 상태, 임차인이 수리하거나 변경한 내용을 종합해 개별적으로 정해야 한다고 밝혔다. 서울중앙지방법원 민사19부도 2019가합4453 사건에서 임차인이 통상적으로 사용한 뒤 생기는 상태 악화나 가치 감소는 임대차계약의 본질상 예정된 것이라 임차인에게 귀책사유를 물을 수 없다고 판시했다. 원상복구 분쟁이 생겼을 때 임차인이 기댈 수 있는 공적 창구는 두 곳이다. 법제처 찾기쉬운 생활법령정보에 따르면 한국소비자원의 소비자분쟁조정 절차는 '물품 또는 서비스'에 관한 피해로 한정된다. 접수 후 30일 이내에 합의를 권고하고, 의료·보험·농수산물처럼 시험·검사가 필요한 사안은 60일까지 늘어난다. 같은 자료에는 임대차·주거 피해구제에 관한 별도 규정이 없다. 실제 원상복구·보증금 분쟁은 국토교통부와 법무부가 설치하고 한국부동산원과 LH가 운영하는 주택임대차분쟁조정위원회가 맡는다. 도배·장판처럼 감가상각이 뚜렷한 품목은 액수를 다르게 매긴다. KB국민은행이 소비생활 콘텐츠에서 공개한 계산식은 '임차인 부담비용 = 수선비용 - (경과연수/수선주기) × 수선비용'이다. 도배·장판의 수선주기를 10년으로 놓고, 8년을 산 세입자가 수선비용 100만원짜리 도배를 다시 해야 한다면 부담액은 20만원으로 줄어든다. 이 계산식을 담은 국토교통부·한국부동산원 공식 문서의 원문은 이번 조사에서 확인하지 못했다. KB국민은행이 인용한 형태로만 확인했다. 법무부 표준계약서 원문 PDF(moj.go.kr)는 접속 과정에서 반복 리다이렉트가 발생해 전체 조문을 직접 읽지 못했다. 제10조의 취지는 여러 매체가 인용한 내용을 교차 확인해 정리했다. 한국소비자원 홈페이지(kca.go.kr)도 인증서 오류로 개별 분쟁조정 사례 페이지에 접속하지 못했다. 이 정리는 접속 가능했던 법제처·대법원 판결문·언론 보도로 뒷받침한 내용만 담았다. 출처: 법무부 주택임대차표준계약서(2023년 10월 개정판), 법제처 찾기쉬운 생활법령정보 주택임대차계약의 종료 및 한국소비자원 이용하기, 대법원 2019. 8. 30. 선고 2017다268142 판결, 법률신문, 우리집 변호사, KB국민은행 KB의 생각, 한국부동산원 임대차분쟁조정위원회.

순서

1. 1
   계약서와 특약사항을 다시 확인한다. 원상복구 범위를 구체적으로 정한 조항이 있는지 살핀다.
   법무부·국토교통부·서울시: 「주택임대차표준계약서」 공동 제정 주체. 원상복구 조항인 제10조
2. 2
   입주 당시 찍어둔 사진·영상이 있으면 꺼내 대조한다. 없으면 지금 상태를 촬영해 둔다.
3. 3
   퇴거 예정일 1개월 전

   문자나 이메일처럼 이력이 남는 방식으로 임대인에게 퇴거 의사를 알린다.

4. 4
   퇴거 당일 임대인 또는 중개인과 함께 점검한다. 벽지

   바닥재, 창틀, 싱크대 하부장, 화장실 타일, 조명·콘센트 상태를 날짜가 찍히도록 촬영한다.

   한국소비자원: 소비자분쟁조정 창구를 운영한다. 대상은 '물품 또는 서비스' 피해로 한정된다. 임대차·주거 피해구제는 소관 범위에 없다.
5. 5
   손상 목록을 작성한다. 통상적으로 생긴 손모와 임차인 과실을 구분해 적는다.
6. 6
   관리비와 공과금(전기·수도·가스)을 정산한다.
7. 7
   보증금에서 공제할 항목을 서면으로 합의한다. 이견이 있으면 주택임대차분쟁조정위원회에 조정을 신청할 수 있다.
   법제처: 생활법령정보로 원상복구 의무 범위와 한국소비자원 분쟁조정 절차를 공개한다.
8. 8
   열쇠와 도어락 비밀번호를 인도하고 인수증을 작성한다.
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   보증금 반환을 확인한다. 반환이 늦어지면 임차권등기명령 등 별도 절차를 검토한다.
   법제처: 생활법령정보로 원상복구 의무 범위와 한국소비자원 분쟁조정 절차를 공개한다.

담당 기관

• 법무부·국토교통부·서울시: 「주택임대차표준계약서」 공동 제정 주체. 원상복구 조항인 제10조(계약의 종료)를 담당한다.
• 법제처: 생활법령정보로 원상복구 의무 범위와 한국소비자원 분쟁조정 절차를 공개한다.
• 대법원·서울중앙지방법원: 원상회복 의무 범위를 개별 판단하는 판례를 남긴다(2017다268142, 2019가합4453).
• 국토교통부·한국부동산원·LH: 주택임대차분쟁조정위원회를 설치·운영해 보증금·원상복구 분쟁을 조정한다.
• 한국소비자원: 소비자분쟁조정 창구를 운영한다. 대상은 '물품 또는 서비스' 피해로 한정된다. 임대차·주거 피해구제는 소관 범위에 없다.

시점·기한

• 퇴거 통보: 계약 만료 1개월 전에 알리는 관행이 널리 쓰인다. 법정 의무 조항은 이번 조사에서 확인하지 못했다.
• 한국소비자원 소비자분쟁조정: 접수 후 30일 이내 합의 권고, 의료·보험·농수산물처럼 시험·검사가 필요한 사안은 60일까지 연장(다만 임대차·주거 피해는 소관 범위에 없다).
• 도배·장판 감가상각: 수선주기 10년을 기준으로 계산한 자료가 있다(KB국민은행 인용). 8년 이상 살면 부담액이 수선비용의 20% 이하로 줄어드는 계산이 나온다. 국토교통부·한국부동산원의 공식 수선주기 원문은 확인하지 못했다.
• 주택임대차분쟁조정위원회의 조정 처리기간은 이번 조사에서 확인하지 못했다. 한국부동산원 안내 페이지에서도 구체적인 처리기간을 찾지 못했다.

준비 서류

• 임대차계약서 원본과 특약사항
• 입주 시 촬영한 사진·영상 자료(있는 경우)
• 퇴거 점검 시 촬영한 사진·영상, 날짜 표시 포함
• 관리비·공과금 정산 내역서
• 손상 목록과 원상복구 비용 견적서 또는 영수증
• 보증금 반환 확인서, 열쇠·도어락 인수증
• 퇴거 통보 문자·이메일 기록